Informe sobre la situación del Mercado Inmobiliario Español

http://www.apirm.es/web_data/noticias/documento-272.pdf

Requisitos para reinvertir en una nueva vivienda habitual.

Requisitos para reinvertir en una nueva vivienda habitual.

Puede darse el caso que al vender nuestra actual casa “habitual” obtengamos una cantidad “x” pensando en utilizar este dinero para la compra de una nueva … ¿Pero que sucede si el valor de la nueva casa está por debajo del dinero obtenido con la venta? Estaríamos hablando de una operación con ganancias y no de un mero cambio de vivienda por lo que deberíamos tributar en hacienda.

Por eso, quiero aclarar de forma concisa que puntos son los que hay que cumplir cuando se procede de nuevo la compra de una vivienda habitual.

En primer lugar, decir que las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter. Es decir, que si tu obtienes unas ganancias al vender tu vivienda habitual para reinvertirlas en otra vivienda quedan libres de impuestos, puesto que son exclusivamente para una vivienda nueva habitual.

Si existe el caso que en el que obtienes financiación ajena, contará como si hubiese sido el total de la venta para adquirir la otra vivienda.

Para aclarar que es la vivienda habitual a efectos fiscales, debe ser durante un periodo de al menos 3 años la residencia habitual, pero se exceptuará el periodo siempre que haya habido un divorcio, el fallecimiento del contribuyente, cambio de domicilio por motivos laborales, obtención del primer empleo, la celebración del matrimonio, etc … Causas realmente justificables.

En el momento que vendas la casa que constituía la vivienda habitual y compres otra en su lugar, tienes que habitarla en un periodo de 12 meses para que sea tu nueva vivienda habitual, (el periodo de tiempo empezará a partir de la adquisición oficial de la nueva vivienda).

El plazo de la reinversión del importe que hayas obtenido de vender tu antigua casa deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un periodo de 2 años.

En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al que se haya obtenido por la venta de la antigua casa, se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad invertida.

El cambio de paradigma inmobiliario

Pulsar sobre gráfico para ver más grande.

El gráfico resume la situación actual del sector y los tipos de agente inmobiliario que existen hoy en día.
Antiguamente el único rasero básico que se empleaba para catalogar a un agente inmobiliario era si era bueno o malo. Un buen agente tenía experiencia,  formación, honestidad, profesionalidad, una trayectoria reconocida. Muchos de estos agentes trabajaron durante muchos años y mientras todo seguía igual, seguían teniendo éxito y vendiendo mucho.
En el otro lado de la balanza están  los chorizos. Esos oportunistas que con un teléfono móvil y un cartel de se vende manchaban la reputación del sector. Engañando, estafando y sin tener escrúpulos.
Hasta aquí todo bien.
Sin embargo es evidente que el sector inmobiliario ha cambiado y seguirá cambiando rápidamente. Nadie lo discute. ¿Pero qué ha ocurrido exactamente? Pues la respuesta es muy simple: Con la llegada de internet y las nuevas tecnologías han cambiado dos aspectos fundamentales:

1. La manera de tomar decisiones ha cambiado y la mentalidad de los compradores y vendedores es distinta que hace cinco años.
2. Las nuevas tecnologías permiten comunicarse de una manera más eficaz, potente y de una manera muy barata (Gratis).

Esto ha puesto patas arriba todo el sector inmobiliario y ha revolucionado la compraventa de propiedades. Este cambio de paradigma ha desestabilizado el sector y añadiendo el agravante de la crisis financiera mundial, se ha convertido en una hecatombe.
Durante meses, no he dejado de preguntarme, ¿Quiénes son los auténticos profesionales del sector hoy en día? El gráfico ayuda a contestar esta respuesta. Existen cuatro tipos de agente inmobiliario. Por una parte mantenemos la distinción entre los Profesionales Sofisticados y los Chorizos de turno (agente inmobiliarios buenos y malos). Sin embargo he añadido la variable del nivel de conocimiento tecnológico siendo un Dinosaurio alguien que no sabe ni lo que es una página web y un Bill Gates que está a la última en todas las nuevas tecnologías siendo el primero en implementarlas.
Descartando por completo a los Chorizos de Turno de la parte baja del gráfico, tanto si son Dinosaurios Tecnológicos o son Bill Gates, es evidente que los únicos que podrán sobrevivir en el futuro serán los Profesionales Sofisticados que vayan tirando hacia la parte superior derecha  del gráfico y empleen las nuevas tecnologías para comunicarse, captar y vender propiedades.
Por lo tanto, un profesional sofisticado que no se haya formado, renovado e implementado nuevas tecnologías para vender más propiedades, difícilmente podrá ser considerado un autentico profesional del sector hoy en día. Aún incluso teniendo una trayectoria de muchos años y una experiencia acumulada. Eso ya no sirve de nada por sí solo.
Otro factor que afecta a este tipo de agente inmobiliario es que toda la experiencia y conocimientos que ha ido acumulando durante tantos años ya no le sirven de mucho porque le ha salido un competidor muy duro: Google. Con tan solo pulsar el botón del ratón un comprador de vivienda tiene toda la información necesaria para tramitar una la adquisición de una propiedad.  Gracias a internet y a Google, la información y el conocimiento ha dejado de ser un bien escaso y de alto valor y ha pasado a ser un bien ilimitado y gratuito.
Sin embargo, una persona incluso con menos experiencia, que haya sido capaz de interpretar el cambio y adaptarse a él tiene muchas más probabilidades de tener éxito hoy en día.
Es fundamental que todos los agentes inmobiliarios sean conscientes de esto. Su futuro depende de ello. Tarde o temprano les acabará pasando factura (evidentemente, no todo el mundo usa internet para comprar vivienda, siguen habiendo personas que miran en la prensa dominical pero cada vez son menos) y cuando se den cuenta será demasiado tarde.