QUE BUSCA EL COMPRADOR DE UNA VIVIENDA , HOY ?

Para que la venta de vivienda tenga éxito en estos momentos, es necesario que el potencial comprador tenga la sensación de que está aprovechando  la actual situción de mercado.  Busca pagar la menor cuota al mes por una vivienda que considere adecuada.  En general, los compradores  que lo son realmente, han visto que vender ahora es más difícil y por tanto saben esperar y escuchar las ofertas que se les presentan, en vez de decidirse por una única oferta…. y al final se realiza la  compra que se ajuste más al precio y a la financiación bancaria concedida.
 Las estrategias de promoción comercial, que han seguido las promotoras durante estos últimos años desde el inicio de la crisis inmobiliara, y que se han ido presentando en las distintas ferias inmobiliarias, eran ofertas al consumidor potencial  bastante imaginativas :

• Regalar al comprador de  vivienda de obra nueva un coche: Esto  tiene un cierto parecido con las estrategias utilizadas en el mercado del gran consumo como técnica de promoción. Pero el cliente no quiere un coche nuevo ( que en todo caso le supone aún más gastos) sino comprar un piso al mejor precio posible. Además, comprar la vivienda  tiene un componente emocional para todos los miembros de la familia, que no la tendrá la compra de un bien de consumo de alimentación  o  moda.

• Outlets de venta : Especialmente en carteras de banca, se han presentado durante las ferias, promociones de obra nueva de temporadas anteriores con un  30 y 40 % descuento.
• Subastas de pisos a la baja: donde se empieza a subastar un inmueble a un precio de salida alto, que puede ir rebajándose hasta un mínimo establecido, o bien, hasta que el que puja por el inmueble acepte el precio.
• El cheque familia.
• Regalan un seguro por si no puede puede pagar alguna cuota de los pagos de la vivienda.
• Fórmulas  basadas en  la confianza: Cuando el posible comprador entrega un dinero a cuenta, tiene la posibilidad, si cambia de idea antes de escriturar la vivienda, de recuperar el importe + 2% de intereses.  O bien, que en caso de que en cinco años baje el valor de tasación de la vivienda, se le abonaría la dierencia ….. 
• …..y así un largo etc.

Todas estas estrategias funcionaron, al principio de la crisis,  en mayor o menor medida como novedad, pero dejaban de ser efectivas al ser copiadas por otras empresas de la competencia. En cuyo caso habia que recurrir a la creatividad para idear nuevas estrategias que animasen las ventas.
Inmobiliarias y constructoras se endeudaron mucho al financiar con créditos su crecimiento, sobre todo en los últimos años de alegría económica, y paralelamente, aumentaron su riesgo financiero. Todo ello, unido a la fase actual de caída de las ventas y el fin de la etapa de crecimiento, hace que no se empiezan nuevas promociones. Imagino que en las grandes ciudades, es donde la vivienda habitual va a escasear en un futuro indeterminado. Esta escasez de oferta en vivienda que sería principalmente de segunda mano, podria elevar los precios de nuevo….  este plazo dependerá de la política financiera y fiscal que adopte quien deba hacerlo.
La situación en este momento se ha encauzado potenciando el  mercado de alquiler, pero entendida como una situación transitoria, tanto desde el punto de vista del propietario del bien como del inquilino.
Se comenta que los momentos de mayor pesimismo son los mejores para comprar. En bolsa, por ejemplo, como en otros mercados, el miedo crea ventas innecesarias, generando así oportunidades de compra que otros las aprovechan cada dia.
Tags: cheque familia, escriturar vivienda, estrategias de promoción comercial, fórmulas de marketing-confianza, la compra se realiza por precio, obra nueva, outlets de venta, politica fiscal y financiera, regalar coche, subastas de pisos a la baja, venta de vivienda en españa 2011

■ El INE confirma una bajada del precio de la vivienda del 4,1%

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado su último Índice de Precios de Vivienda (IPV) que refleja un descenso del 4,1% en el primer trimestre respecto al mismo periodo de 2010, más de dos puntos inferior a la tasa registrada en el trimestre anterior (-1,9%).
De esta forma, ya son doce los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas. El precio de la vivienda comenzó a caer en el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y tocó fondo en el segundo trimestre de 2009, cuando retrocedió un 7,7%, para iniciar la senda de la moderación. Así, la reducción interanual de los precios durante el primer trimestre del año se produce después de registrar una variación negativa durante todo el año pasado, con caídas que oscilaron entre el 2,9% del primer trimestre y del 1,9% del cuarto.

Para vender casas nada como una buena rebaja de precios

Mientras nuestros políticos se van de ruta europea en busca de compradores de casas para deshacerse del enorme stock inmobiliario que tenemos en España, promotoras, inmobiliarias y bancos se deshacen de sus activos con suculentas promociones.
¿A caso en España ya no queremos comprar casas que por eso se tienen que ir nuestros políticos al extranjero a venderlas? No se trata tanto de que no queramos sino de las oportunidades que tenemos para hacerlo. Ahora el chip nos ha cambiado y buscamos ofertas, precios asequibles, y no arrojarnos a la vorágine compradora como antes, que parecía que se acababan las viviendas. Querer queremos comprar, pero cuando realmente pagamos un justo precio, no inflado por la burbuja. Es simple y así lo demuestran los datos del sector.
Si bien es cierto que se venden muchos menos pisos respecto de años de bonanza, entre otras cosas por la dificultad de hacernos hoy en día con una hipoteca al 100% para viviendas no ofertadas por bancos (generalizando, por supuesto), también es cierto que cuando salen promociones “suculentas” las casas van que vuelan.
Por ejemplo, hace poco El Mundo se hacía eco de las buenas cifras que está logrando Mediterranean, la división inmobiliaria de Caja Mediterráneo, vendiendo algo más de 1.600 viviendas en escasos 3 meses. ¿Cómo? Son muchos motivos los que confluyen, pero principalmente su éxito reside en las importantes rebajas, rebajas sobre rebajas en promociones concretas, con apartamentos en la playa desde 27.800 € o las inmejorables condiciones para lograr hasta el 100% de la hipoteca. Lo que viene a demostrar que con precios atractivos y financiación, en España seguimos queriendo comprar casas.
Ahora Inmobiliaria Osuna, durante el mes de Junio, también se suma a este tipo de ofertas, ofreciendo muchas viviendas con importantes descuentos en algunas ciudades españolas como Alicante, Almería, Badajoz, Granada, Huelva, Jaén, Sevilla, Madrid, Barcelona, etc. Y parece que no les irá mal, pues en los primeros 9 días de Junio, en Madrid, de un total de 7 viviendas ofertadas, 4 ya han “volado”. Seguramente parte del éxito no sólo se deba a sus buenos precios sino también a la oportunidad de conseguir el 100% de financiación para la hipoteca. Dos aspectos esenciales que cuando confluyen aseguran el éxito.

Euribor e irph: te explicamos la diferencia entre los dos índices y cuál elegir (gráfico)

Esta noticia fue seleccionada para el resumen semanal del 13 de mayo de 2011 cuando vamos a solicitar una hipoteca y preguntamos en varias entidades, nos podemos encontrar con que algunos nos dan como índice de referencia el euribor y otros el irph
¿en qué consisten ambos índices?
el euribor es el tipo medio de los depósitos en euros a 1 año entre entidades de crédito en la zona del euro. es el índice de referencia más utilizado y conocido. dicho esto, es importante resaltar que aunque lo más común es la referencia al euribor a 1 año, existen otras referencias a otros plazos (3 meses, 6 meses…) y se puede dar el caso de que la entidad financiera utilice alguna de estas referencias (por ejemplo, porque la revisión se hace semestralmente, en lugar de anualmente)
el irph (siglas de índice de referencia de préstamos hipotecarios) es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre. podemos encontrarnos con 3 modalidades: de bancos, de cajas de ahorros o del conjunto de entidades de crédito
evolución histórica de los índices
en el cuadro siguiente mostramos la evolución de los índices a lo largo de los últimos años:


la lectura de este gráfico nos lleva a las siguientes conclusiones:
- ambos índices se comportan de manera similar (su coeficiente de correlación es del 0,94), es decir, estamos “comprando” índices similares en comportamiento
- el tipo medio en este período del euribor a 1 año es del 3,2% mientras que la media del irph (del conjunto de entidades) es del 4,4%, es decir, hay una diferencia del 1,2% de media
- el irph que aplican bancos y cajas es diferente, y por lo general el de las cajas es más alto (es decir, más caro), la media de las cajas es del 4,5%, frente al 4,3% de los bancos
- la variaciones de la evolución del euribor son más bruscas (observamos más picos”)
- los movimientos del euribor suelen ser anteriores a los del irph, tanto en las subidas como en las bajadas
¿qué índice nos interesa más?
a primera vista, la conclusión más fácil a la que llegamos es que el euribor es un índice “más barato” que el irph
sin embargo, en todo préstamo hipotecario, al índice de referencia se suele añadir el diferencial, y aquí es donde las cosas se nivelan: actualmente las entidades financieras están ofreciendo diferenciales por encima del 1%, mientras que los préstamos que llevan como referencia el irph el diferencial suele ser cero. dicho de otro modo, el irph incorpora en su precio el diferencial o la prima de riesgo y costes operativos de la entidad
adicionalmente, los bancos suelen pedir menos vinculaciones en los préstamos referenciados al irph, lo que también es positivo
en resumen, lo que debemos hacer para tomar la mejor decisión es:
- solicitar precios a diferentes entidades
- para cada entidad, pedir también que nos ofrezcan las condiciones para ambos índices (si los ofrecen)
- comprender bien las vinculaciones y costes adicionales incluidos en cada caso, para conocer el coste total
información elaborada por idealista.com/hipotecas